住宅経済学的考察によるこれからの住宅

住宅に支払われるお金は「生活者消費」と「金融投資」の2種類と言えます。

生活者消費は①新築持家建築28.7万戸(2018年度新設着工戸数)・9.2兆円、②新築マンション建設12万戸・5.4兆円、③新築戸建分譲14.5万戸・4.6兆円、④中古住宅購入30万戸(不動産指定流通機構登録10万戸より推計)・8.4兆円、⑤リフォーム6.9兆円(国土交通省推計)、⑥借家家賃12.3兆円(全国賃貸管理協会家賃推計と国土交通省居住世帯i9.計算)の6業態合計47兆円です。

金融投資は⑦借家建設39万戸・3.1兆円、⑧給与住宅建設0.8万戸・0.1兆円で3.2兆円です。

住宅投資合計で約50兆円で、新築建設投資は22.5兆円です。

その住宅投資の長年の結果である住宅ストックは6063万戸で、その評価価額は326兆円(国民経済計算より)です。

1951年の国土交通省による新設住宅着工統計の累計は7386万戸で、建築基準法が改正された1980年以降の累計で4742万戸です。平均単価を2300万円とすれば総投資額は1121兆円です。

総住宅戸数6063万戸の消費価値を家賃並みとすれば年間48兆円になります。1980年以降とすれば約1100兆円となり、投資額と同じとなります。

つまり日本人は1980年以降に住宅に1100兆円投資して、1100兆円消費して、ストックとして326兆円残ったということになります。単純計算としてはローンの終わった住まいを得たことになり、その残存価値として当初投資の30%が残ったということです。これは、これまでの住宅業界は国民生活に貢献しえたと言えます。「安心で安全で良質で豊かな住まいを国民の幸福のために建設する時代」でありえたと言えます。

ただそれは、全国の住宅ストック戸数を減少させるような「全国的大規模災害の無かった時代」であり、年功序列賃金・終身雇用が残る「将来へ投資する金融的希望の持てた時代」でもあったためです。

これからの50年はそれらが全て否定され、「30年以内に大規模地震が見込まれる時代」で「能力別・業績連動賃金形態という名の企業論理優先で、個人として収入不安が大きい時代」の中で「世帯数よりも住宅ストックが多い時代」で、「東京一極集中が加速して、地方の限界集落が増える時代」となります。さらに高齢単身者が激増して要介護が増えるが老人ホームやサ高住は限られている、ファミリー世代が減るが中古住宅の多くは3DKなどという人口世帯構成と住宅ストックのミスマッチがおきる時代でもあります。

2025年問題が迫ってきていますが、住宅業界が新築市場20兆円以上を維持するためには、高齢者が自身の状態変化に対応できる住宅で、投資して金融的に見合うものである必要があります。

その一例は、サスティナブルタウンでトークン不動産をベースにサブスクリプションを取り入れるとよいと言えます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)

おすすめ