コロナで郊外住宅需要が人気?

最近、配信ニュースなどで住宅経済理論を知らないエコノミストやアナリストが「コロナでのStayHomeにより戸建需要が拡大して、郊外住宅が人気」など適当な事を言ってます。

2020年4~9月の住宅着工・分譲一戸建ては前年同期比▼14%と6年振りのマイナスになっています。持家=注文住宅も同じく前年同期比▼14%です。それに対してマンションは前年同期比▼1.5%と微減に留まっています。つまりマクロ数字としては「戸建て大幅減でマンション微減」となり全く逆です。さらにマンションは東京都が好調で、大阪も好調です。「都心回帰」です。

そもそも住宅というのは、自動車のように全国どこでも同質のものを同価格で買えるわけではなく、デベロッパー・ビルダーが供給しないと買えないもので、需要ありきではなくて「供給が需要を作る」ものです。

さらに新築住宅は数千万円するものなので金融事情・所得動向に大きく左右されます。コロナにより所得が減った人が多くいます。それらの人は家計をどう賄うかに必死で、新たに新築住宅購入を考える余裕はありません。

コロナというのは経済的大事件ですから、ほとんどの業種において大きなマイナス要因で、住宅経済でもマイナス要因となっています。

また、新築戸建分譲の購入者は30代が60%以上を占めるライフステージ型商品です。「子供が大きくなって賃貸では音が気になるから戸建てにする」とか「子育てを考えて庭付き一戸建てにする」などのライフステージにある人が購買を検討する商品です。このコロナ下にあって、そのライフステージにいる人がコロナを理由に郊外一戸建てを購入したに過ぎず、戸建分譲の過去の歴史をみると3600万円ラインが16号の中に入ったり、外に出たりすることがありますが、その変遷の中とも見えます。

そして藤沢や茅ケ崎が人気とのことですが、くれぐれも津波予測と想定震度などハザードマップをしっかりと確認しないとだめです。30年以内に70%の確率で大地震がおきると政府が公言しているのですから、住宅ローン35年を組むならリスクをしっかりと考える必要があります。

ただマクロ的にマイナスな住宅においても、ミクロ的にはプラスとなっている企業はあります。

一つは実需要をしっかりとらえられていて、それに見合う土地・建物を供給できる企業。

もう一つは需要を喚起できる企業です。お客様のウォンツを引き出し、誘導して、付加価値を買ってもらえる企業です。ある意味では高度なマーケティングといえるでしょう。このどらかを実行できる企業がマクロマイナスの中でシェアを拡大して成長するでしょう。

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