戸建分嬢の歴史

戸建分譲は1951年の住宅着工統計の集計・発表開始以来、60年で580万戸の着工がされました。その50年を振り返ってみます。

黎明期 1951年~1962年 平均1万500戸

  • 1951年に初めて住宅着工統計が発表されました。その中で戸建分譲の着工としては4976戸が着工されたとなっています。
    第二次世界大戦の戦後復興の中で、とにかく国民の住む家を作るという国家目標を背景にとにかく住宅を作るんだということで、雨風をしのぐことができれば充分という時代です。1950年に国民金融公庫も設立され、住宅ローンが一般庶民で使えるようになりました。それが戸建分譲の着工を後押ししました。
    また1950年には建築基準法も制定され、住宅建築の基準が明確になるなど、住宅建築のインフラ整備ができた年です。
  • 1952年には、前年の倍の9506戸が建築されてきました。平屋の50㎡くらいの2Kという狭い住宅が多く建築されました。
  • 1953年には3年目にして1万1106戸と1万戸を超えました。ただ漫画の「巨人の星」の星飛雄馬が住んでいるような4畳半の和室が中心の戦前の住宅の延長線にあったと言えます。
  • 1954年から1962年までの9年間は2万戸前後で推移しました。このくらいになると資材も順調になり、2階建ての3Kで70㎡以上のものも出現してきました。ただまだまだ、注文住宅に比べるとお粗末なものでした。
  • 1957年には池田内閣が「国民所得倍増計画」を打ち出し、1960年より所得の伸びが前年比10%以上と庶民も所得の増加が実感できてきて、住宅を買う意欲が増した時期です。

発展期 1963年~1968年 平均5万7000戸

  • 1963年は3万2316戸と急に増えました。鉄道の開発が進み、その沿線において分譲住宅の開発が行われ始めたのです。1964年の東京オリンピックに向けて環状七号線の開発や首都高速道路など様々な開発が進み、それにつれて道路交通事情もよくなり住宅開発のしやすい環境ができた時期です。GDP(国民総所得)も30兆円を超えて、開発途上から先進国の仲間入りをし始める時期で、国民の所得も1957年の「国民所得倍増計画」の時の2.5倍と大きく増えた時期です。
  • 1968年には7万戸を超えました。この頃になると、東急をはじめとする私鉄の沿線開発が本格的となり、通勤圏が大都市圏郊外に広がっていった時期です。この時代にハウスメーカーや電鉄系戸建企業が創業をしています。それによって「黎明期」の「悪かろ安かろ」から、一般市民が買うものになってきました。また、高級分譲住宅なるものも出てきた時期で、戸建分譲が市民権を得てきた時期です。

 

高度成長期 1969年~1980年 平均15万1000戸

  • 1969年に10万戸を超えました。この年以降は2010年まで10万戸から15万戸前後で推移します。戸建分譲の最大着工期です。この時期に3種の神器と呼ばれる「カー、クーラー、テレビ」が一般市民に普及し始めて、国民の快適な生活を作りだしていきました。
    この時期の戸建分譲になると風呂が標準でついていて、炊飯器・洗濯機などがあり主婦の家事が近代化されてきました。
  • 1973年から15万戸を超える着工数となりました。特に1976年から1978年までは年間16万戸の着工と戸建分譲の歴史上で最も多い年です。
    狂乱物価ともいわれ、物価も給料も前年の2割上がるなど異常な時期です。借金して住宅・土地を買えば、次の年にはその価値が2割以上は上がっているのですから、猫も杓子も、土地・住宅を買った時期です。また高度成長期の大都市圏への人口流入による開発ラッシュもありました。多摩ニュータウンの開発に代表される、団地の開発ラッシュです。住宅不足ですから、戸建住宅のみならず賃貸住宅もたくさん開発されました。それにつれて、大手ハウスメーカーのプレハブ工業化住宅が戸建分譲においても増えてきた時期です。そして、この時代に独立系戸建専業企業が創業しています。ただ、いわゆる「欠陥住宅」が多発した時期でもあります。誰でも住宅を建築できた時期で、品質というより、とにかく近代的な生活をしたいということで表面的な華やかさが住宅に求められた時代です。「ウサギ小屋」と揶揄される住宅が多かった時期です。

新耐震 1981年~1986年 平均10万6000戸

  • 1981年は戸建分譲のみならず、日本の住宅にとってターニングポイントです。

建築基準法が改正され「新耐震基準」となりました。この「新耐震基準」により、ようやく地震国の日本において、「安心して住める」住宅の建設が始まった時期です。この新耐震基準の有効性は、はからずも阪神大震災において証明されています。震災後の神戸市の調査では、81年以降に建てられた建物の約80%が軽微な被害(もしくは全く被害なし)に止まり、大破・倒壊した建物はわずか1%。逆に80年以前の「旧耐震基準」の建物は、約80%がなんらかの被害を受けており、大破・倒壊などの甚大な被害を受けた建物も相当数に上っています。

また、これ以降の住宅は、「住宅寿命30年」と言われるものではなくなり、長寿命化になっています。そのため、この1981年以降の住宅の現存率は9割を超えていると言われています。

ただ、設計技術が必要となったことと、機能強化のためコストアツプになったことなどで、誰でもが戸建分譲ができるわけではなくなり、着工が10万戸に減りました。それが1986年まで5年間続きます。

バブル、そして崩壊 1988年~1992年

  • 1988年から1990年までの3年間は15万戸前後となりました。バブルです。
    土地の高騰が始まり、「土地は絶対下がらないという土地神話」の最後の時です。そのため競って、土地・住宅を購入しました。その背景として、銀行がお金をいくらでも貸してくれて、お金が世の中に余っていました。「借金は美徳」で「借金を多くする人が賢い人で成功者」であつた時でもありました。
    そのひとつとして「チバリーヒルズ」と言われる販売価格5億から15億という超高級分譲住宅が出現するなど、戸建分譲の価格が歴史上最も高い時期です。
  • 1991年にバブル崩壊し、9万戸台となり、1969年以降で初めて10万戸割れとなりました。金融引き締めが行われ、不動産にお金が回らなくなり、買いたくても買えないという状況下になり、分譲するにも土地を買うお金がないといった状況となりました。株式も大きく下落し、このわずか5年間の間に多くの住宅企業が倒産しました。

新旧交代期 1993年~1997年 平均13万8000戸

  • 1993年には12万6927戸と、早い回復を見せました。これは、新旧交代によるものでパワービルダーと呼ばれる戸建専業企業の黎明期です。バブル期に土地開発がしたくてもできなかった企業がバブル崩壊による傷みがなく、下がってきた土地を買い、販売価格を下げてきたので好調に契約となっていった時期です。
  • 1994年から1997年までの3年間は14万戸前後と好調に推移しました。パワービルダーが支店の拡大などで、その業容を拡大していったためです。
  • ただ1995年に阪神神戸大震災がおきて、倒壊した住宅を目のあたりにしています。耐震基準を満たしていない住宅は売れなくなりました。3階建て以下の低層住宅においては、構造計算などが免除されていて、耐震性能が低いものも多くありました。それら耐震性能の低い木造住宅への不信感であふれました、そのため着工はしたものの売れない住宅が多くて、在庫がつみあがっていった時期です。その中、阪神大震災で倒壊しなかったプレハブ住宅や新耐震基準による住宅は好調に販売を伸ばしました。

阪神大震災の影響、品確法施工 1998年~2002年 平均11万8000戸

  • 1998年に11万2506戸に下がりました、それは2002年まで続きます。
    前半は阪神大震災による耐震基準の低い木造住宅への不信感による契約低迷で売れない過剰在庫の調整の時期です。97年までの着工の多さにより在庫が積みあがり、それをさばかないと新たに着工できない企業が多くありました。
  • 2000年以降は品確法の施行があり、 瑕疵保証が10年間義務付けられました。
    その対応のために低層住宅では免除されていた構造計算を行ったり、性能評価が明確になつたためその等級を上げないとお客様が買ってくれないなどがあり、設計士の増員・質向上や建築コストの向上があり、建築原価の増加により販売価格も上がりました。その影響で2002年まで着工が低迷しました。
    この時期の混乱ぶりを表したものが「姉歯事件」です。
    耐震設計をいかにコストを上げずにするかを、現場が苦しんでいたことの表れです。
    またITバブル崩壊があり株式が大きく下げたことも影響しています。

ミニ住宅バブル 2003年~2006年 平均13万6000戸

  • 2003年に12万9327戸と回復しました。その後2007年まで12万戸前後で好調に推移しました。
    いわゆる住宅ミニバブルです。バブル崩壊により土地価格が下がってきて、販売価格が安くなってきたために買える人が増えてきました。それを支えたのは、「団塊ジュニア」と呼ばれる人口の多い層が住宅購入年齢に入ってきたためです。
    また、販売価格の低下には、パワービルダーの拡大があります。そしてそれを支えたのは、プレカット材の普及による品確法対策のローコスト化と短納期化と高品質化があります。2000年以前はプレカット材は戸建分譲全体の1割前後の使用率であったのが、その量の拡大と高品質化と低コスト化により年々使用率が上がっていきました。2006年には大半の戸建分譲がプレカット材を使うようになり、戸建分譲の建築方法とコストと品質に革命を起こしたといってもいいぐらいです。
    また、IT革命と呼ばれるインターネットの普及による広告・販売方法の変化が浸透していった時期です。

    この2つの革命により、戸建企業の経営の姿が根本的に変わりました。従来のベテラン職人・ベテラン営業の「経験と勘と根性」の時代から、「システム・マニュアル」へと変わっていきました。それがパワービルダーの拡大を支えて、戸建分譲の着工の半分をするまでに成長していきました。

建築基準法ショックそしてリーマンショック低迷 2007年~2009年 平均10万7000戸

そして2007年に建築基準法改正がありました。そのため2008年には10万6609戸に下がりました。

これは、これはその改正内容というより、行政側の建築申請基準の不足と運営規定の不備など問題となりました。それで住宅着工を下げるキッカケとなりました。ただその背景には、ミニ住宅バブルによる在庫の積み上げがあります。ミニ住宅バブルの13万戸以上という着工・契約が回っている時はいいのですが、それを行政がイレギュラーで止めてしまったために、回転がおかしくなりました。自転車の前輪ブレーキがかかってしまい、後輪はまだフル回転しているため、ひっくりかえってしまうのと一緒です。

そしてねその傷がいえたかどうかという時に2009年にリーマンショックがあり着工は9万5294戸とバブル崩壊以来再び10万戸を割りました。

あまりに大きな倒産のために、身の回りには何もおきていなのですが、誰もが大きな不安を持つたため、購買心理が大きく低迷しました。また、株式市場が多きく下落したのも影響しています。企業側は土地を買う資金が銀行よりストツプしてしまい、お金は入ってこないが、返さなければいけないお金が多いという、キャッシュフローの逆転が起きました。

回復したが、東日本大震災 平均11万

  • 2010年にはリーマンショックからの回復をみせ11万3427戸となりました。これは、マンションとの開発時期の違いによるものです。
    マンションは土地を買ってから開発・販売まだに1年以上の時間がかかりますが、戸建は土地を買ってから販売までが早ければ1ケ月で通常3ケ月ぐらいです。
    リーマンショックによってみな土地の購入がストップしましたが、その解禁も同時スタートでした。そうなると、この開発期間の差で、戸建は販売があるがマンションの販売は無いので、お客様は仕方なく戸建を買うという事態がおきました。
  • そして2011年に東日本大震災により、被災地や突然の放射能ホットスポット危険視されたエリアで着工が大きく減りました。

超低金利・史上最低金利で12万戸超え

2012年度は12万2000戸と5年ぶりに12万戸を超えました。消費増税前の駆け込み需要の先駆けです。
そして2013年度は消費増税駆け込み需要により13万3000戸と6年振りに13万戸突破しまた。

2014年度はその反動減がありましたが、超低金利による住宅ローン金利の低下により12万4000戸と12万戸超えを維持しました。

2015年度は超低金利がさらに進み「マイナス金利時代」となり住宅ローン金利は史上最低となり、若年低年収層が低価格物件の購入に積極的となり12万6000戸と12万戸超えを維持しました。